Avant de valider une promesse d’achat, il est indispensable de comprendre les informations techniques contenues dans les diagnostics immobiliers obligatoires, en particulier le DPE (Diagnostic de performance énergétique) et le diagnostic électrique. Ces documents, souvent annexés sans explication, peuvent pourtant cacher des coûts futurs, des risques de sécurité ou des obstacles à la revente.
Voici ce que vous devez examiner attentivement si vous achetez votre premier logement, ou si vous envisagez d’acquérir une résidence principale dans les prochains mois.
Que signifie exactement le DPE dans une vente immobilière ?
Le diagnostic de performance énergétique indique la consommation d’énergie annuelle estimée du logement, ainsi que son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il attribue au bien une double étiquette :
- Étiquette énergie, de A (très économe) à G (très énergivore)
- Étiquette climat, qui mesure les émissions de CO2
Depuis 2021, ce diagnostic est opposable : l’acheteur peut s’en servir pour contester la vente s’il s’avère erroné.
Que veut dire un logement classée E, F ou G dans le DPE ?
Un logement noté F ou G est considéré comme une passoire thermique. Cela signifie :
- Factures de chauffage élevées
- Confort thermique médiocre
- Travaux énergétiques probables à court terme
Un classement E, quant à lui, peut devenir un frein à la revente dans les années à venir si des réglementations plus strictes s’appliquent. Ces notes influencent :
- l’assurance emprunteur (certains profils bancaires considèrent que la revente future sera difficile)
- l’éligibilité aux aides (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, etc.)
- la possibilité de mise en location (certaines classes seront interdites en 2028)
Peut-on négocier un prix à cause d’un mauvais DPE ?
Oui, un DPE défavorable peut justifier une négociation à la baisse, notamment :
- si vous identifiez un budget travaux conséquent (isolation, système de chauffage, ventilation…)
- si vous envisagez un investissement locatif, ce qui vous imposera de réaliser des améliorations
Certains acheteurs obtiennent des baisses de 5 à 10 % pour des logements classés F ou F, à condition d’appuyer l’argumentaire avec des devis ou un audit énergétique complémentaire.
Le DPE est-il fiable à 100 %
Pas toujours. Sa fiabilité dépend :
- de la méthodologie employée (ancienne méthode sur facture ou modèle 3CL depuis 2021)
- de la formation du diagnostiqueur
- des informations disponibles (plans, surfaces exactes, nature des matériaux)
En cas de doute, vous pouvez demander :
- une vérification par un autre professionnel
- un audit énergétique (obligatoire pour les logements F ou G mis en vente à partie d’avril 2023)
Que vérifie un diagnostic électrique lors d’une transaction ?
Ce diagnostic analyse l’état général de l’installation intérieure, pour les logements dont le système électrique date de plus de 15 ans. Il est valable 3 ans dans le cadre d’une vente. Il concerne :
- la présence d’un tableau de répartition adapté
- la protection différentielle contre les chocs électriques
- les liaisons à la terre
- l’état des fils, prises, interrupteurs, disjoncteurs
Un diagnostic signalant plusieurs anomalies majeures n’interdit pas la vente… mais signale des risques réels pour les occupants.
Un mauvais diagnostic électrique doit-il vous inquiéter ?
Tout dépend du niveau de danger. Certains défauts sont mineurs (prise mal fixé, absence de capot), d’autres mettent en cause la sécurité :
- absence de différentiel
- fils dénudés accessibles
- équipements vétustes, non protégés
Avant de signer, faites chiffrer par un électricien le montant des mises en conformité. Une remise à niveau peut coûter de 2 000 à 7 000 €, selon la taille du logement et la vétusté.
Peut-on exiger la remise en état de l’électricité avant la vente ?
Non, le vendeur n’a pas l’obligation de remettre aux normes, même en cas de non-conformité. Mais le diagnostic à valeur d’alerte pour l’acquéreur. Vous pouvez :
- négocier une réduction de prix
- prévoir une clause de travaux dans le compromis
- utiliser le devis de remise aux normes pour ajuster votre financement
Est-il possible de cumuler aides pour rénover après achat ?
Oui, à condition :
- que vous soyez propriétaire occupant
- que les travaux soient réalisés par des artisans RGE
- que le logement soit votre résidence principale
Les aides mobilisables en 2025 :
- MaPrimeRénov’ (jusqu’à 20 000 €)
- Éco-prêt à taux zéro
- TVA réduite à 5,5 %
- Prime CEE (Certificats d’économies d’énergie)
Un DPE défavorable combiné à un diagnostic électrique problématique peut ouvrir droit à un parcours accompagné de rénovation globale.
Que faire si vous avez un doute sur les diagnostics fournis ?
Avant de signer un compromis, vous pouvez :
- faire relire les diagnostics par un artisan de confiance
- demander un second avis ou un audit
- consulter un notaire pour faire valider la régularité des documents fournis
Un diagnostic bâclé ou incomplet peut être contesté après la vente, notamment si vous pouvez prouver une erreur manifeste.
Les points clés à vérifier dans le DPE et le diagnostic électrique
DPE :
- Classe énergive : éviter F ou G sauf si budget travaux prévu
- Date de réalisation : vérifier s’il est encore valide (10 ans maximum, sauf réforme)
- Mode de chauffage : électrique ? gaz ? pompe à chaleur ?
- Présence de travaux recommandés ou d’un audit annexé
Électricité :
- Présence d’un disjoncteur différentiel 30 mA
- Anomalies signalées par le diagnostiqueur
- Date du diagnostic (valable 3 ans)
- Coût estimé d’une mise aux normes
Anticiper les problèmes avant la signature vous évite de mauvaises surprises à l’emménagement et vous permet de mieux défendre vos intérêts pendant la phase de négociation. Un DPE faible ou une installation électrique défaillante ne sont pas rédhibitoires, mais ils doivent être intégrés dans votre plan de financement et vos travaux futurs.
Avant d’acheter, posez les bonnes questions, lisez les bons chiffres ou faites-vous accompagner par un professionnel qui saura lire entre les lignes.
