Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a longtemps été un simple indicateur lors d’un achat immobilier. Aujourd’hui, son influence s’étend bien au-delà. Devenu un critère majeur pour les banques, le DPE peut désormais peser sur les conditions de votre prêt immobilier, et même sur sa faisabilité. Si vous envisagez d’acheter un bien ou de le mettre en vente, comprendre l’impact réel du DPE sur le financement est devenu indispensable.
Qu’est-ce que le DPE et pourquoi est-il devenu si stratégique ?
Le DPE évalue la consommation énergétique d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Il classe les logements sur une échelle de A à G, A représentant les habitations les plus performantes, G les plus énergivores. Ce classement est obligatoire pour toute vente ou location, mais depuis la réforme de 2021, il est opposable juridiquement, ce qui lui confère un poids bien plus important.
Pour les banques, le DPE est devenu un indicateur de risque. Un logement classé F ou G, souvent qualifié de « passoire thermique », risque de perdre de la valeur dans le temps, d’être soumis à des interdictions de location, voire de nécessiter des travaux de rénovation importants. Autant de facteurs qui peuvent fragiliser la solidité financière du projet immobilier, et donc celle de l’emprunteur.
Les conséquences d’un mauvais DPE sur votre capacité d’emprunt
Un logement mal classé peut directement influencer les conditions de votre crédit immobilier. Certaines banques commencent à appliquer des surcoûts ou à réduire le montant empruntable pour l’achat d’un bien noté F ou G. Elles estiment que ce type de bien est plus difficile à revendre, coûteux à rénover, et potentiellement moins attractif pour la location.
Par ailleurs, un mauvais DPE peut réduire la valeur estimée du bien par la banque, ce qui a un impact sur le ratio prêt/valeur (LTV). Si le bien est estimé à un prix inférieur à celui affiché, vous devrez peut-être augmenter votre apport personnel ou envisager un cofinancement spécifique pour les travaux.
Les banques favorisent-elles les logements bien classés ?
Oui, clairement. Plusieurs établissements financiers développent des offres de « prêt vert » ou de « crédit immobilier responsable », destinés aux logements étiquetés A, B ou C. Ces prêts incluent souvent :
- des taux d’intérêt réduits,
- une durée de remboursement allongée,
- des conditions d’octroi plus souples.
En parallèle, des institutions bancaires conditionnent désormais l’octroi du prêt à l’engagement de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans les deux à cinq années suivant l’achat. Ces engagements doivent parfois être contractualisés dès la signature du prêt.
Acheter un logement mal noté : quelles solutions pour les emprunteurs ?
Acquérir un bien classé F ou G n’est pas impossible, mais cela demande de bien structurer son dossier de financement. Il est conseillé d’intégrer dès le départ un plan de rénovation énergétique avec un chiffrage précis, des devis à l’appui, ainsi qu’une estimation du nouveau DPE après travaux.
Les courtiers immobiliers jouent ici un rôle déterminant : ils peuvent négocier un prêt incluant une enveloppe pour les rénovations, souvent à des conditions avantageuses. De plus, certains dispositifs comme MaPrimeRénov’, l’Éco-PTZ ou le prêt à taux zéro complémentaire permettent d’alléger significativement la facture, ce qui rassure les banques sur la viabilité du projet.
DPE et valeur du bien : une décote de plus en plus réelle
Le marché de l’immobilier prend désormais pleinement en compte la note DPE. Selon plusieurs études, un logement classé G peut subir une décote de 10 à 20 % par rapport à un bien similaire bien noté. À Paris, par exemple, cette décote peut dépasser 25 % dans certains arrondissements fortement soumis à la demande locative.
Cette réalité influence directement le montant maximum du prêt accordé par la banque, mais aussi la durée de remboursement, qui peut être réduite pour limiter l’exposition au risque. Les établissements financiers anticipent ainsi la perte potentielle de valeur du bien.
Vers une obligation de performance énergétique minimale ?
À l’horizon 2028, les logements classés F seront interdits à la location, ce qui rend leur acquisition encore plus risquée sans travaux. Le législateur envisage déjà d’étendre cette interdiction aux logements classés E par la suite. Dans ce contexte, les banques pourraient durcir davantage leurs conditions d’octroi, voire refuser purement et simplement de financer ce type de bien sans projet de rénovation solide.
Comment optimiser votre projet immobilier malgré un mauvais DPE ?
La clé, c’est l’anticipation. Avant même de signer un compromis de vente, faites réaliser un audit énergétique. Cela vous permettra de :
- connaître précisément les travaux à effectuer ;
- estimer leur coût réel ;
- simuler l’impact sur la note DPE post-rénovation.
Ensuite, présentez ce plan détaillé à votre conseiller bancaire ou à votre courtier. Les banques valorisent les projets sérieux et bien ficelés. Dans certains cas, cela peut même inverser la tendance et transformer un mauvais DPE en opportunité de négociation sur le prix de vente, tout en finançant la rénovation dans le prêt global.
Que faut-il retenir avant de se lancer ?
Le DPE est aujourd’hui bien plus qu’un document technique. Il est devenu un élément structurant du financement immobilier. Pour les emprunteurs, il peut représenter un frein, une opportunité ou un levier, selon la manière dont il est intégré au projet. La tendance actuelle est claire : plus votre bien est performant énergétiquement, plus vous accédez facilement à des conditions de prêt favorables.
Si vous envisagez d’acheter un logement classé E ou F, n’attendez pas pour faire appel à un courtier. Son rôle est désormais essentiel pour vous accompagner dans l’élaboration d’un montage financier solide, intégrant rénovation et valorisation du bien à moyen terme.
