Avec l’escalade continue des taux d’intérêt et des coûts immobiliers en 2024, les critères des banques pour l’apport personnel se sont renforcés. Combien doit donc prévoir un futur acheteur pour son apport personnel aujourd’hui ? Est-il toujours possible d’envisager l’acquisition d’un bien immobilier sans aucun apport en 2024 ?
Financer un achat immobilier sans apport
Il n’est pas légalement requis d’avoir un apport personnel pour obtenir un prêt immobilier à Lille, bien que cela puisse solidifier une demande de financement auprès d’une banque. Théoriquement, acheter un bien immobilier sans apport est tout à fait faisable. Certaines institutions financières proposent même des prêts qui financent l’intégralité des coûts, y compris les frais de notaire, les frais d’agence, et diverses garanties. Cependant, il faut noter que ces prêts peuvent souvent comporter des coûts plus élevés en raison de leurs taux d’intérêt plus élevés.
Le montant de l’apport en 2024
En 2024, la somme requise pour l’apport personnel lors de l’achat d’un bien immobilier peut varier largement, influencée par plusieurs facteurs tels que la politique de prêt de la banque, le prix du marché immobilier, et la situation financière de l’emprunteur. Généralement, les banques requièrent un apport personnel de 10 % à 20 % du prix d’achat pour couvrir des frais comme ceux du notaire, des garanties, et parfois des frais d’agence.
Néanmoins, il est possible pour certaines banques d’offrir des prêts qui financent jusqu’à 100 % ou même 110 % du coût total, incluant les frais annexes, particulièrement si l’emprunteur a un profil financier robuste, une bonne capacité de remboursement et une gestion financière prudente. Les conditions du marché immobilier et les variations des taux d’intérêt jouent aussi un rôle dans la détermination du montant de l’apport nécessaire.
Il est conseillé de rencontrer plusieurs institutions financières pour comparer les différentes offres de prêt immobilier. L’aide d’un courtier en crédit immobilier peut également s’avérer précieuse pour négocier des termes de prêt plus favorables, y compris en ce qui concerne la réduction de l’apport personnel nécessaire.
L’apport personnel de base
En 2024, un apport personnel de 10 % du coût total de l’immobilier est généralement suffisant pour couvrir les frais annexes, incluant les frais de notaire qui représentent environ 7 % du prix suite à une révision récente des tarifs. Ce pourcentage prend également en compte les frais d’agence, de caution et autres garanties éventuelles.
Pour déterminer le montant de l’apport nécessaire, il est prudent de prévoir 10 % du prix total du bien, additionné aux frais de notaire. Par exemple, pour un bien immobilier à 225 000 euros, avec des frais de notaire estimés à 15 750 euros, le coût total s’élèverait à 240 750€. Dans ce cas, un apport de 24 075 euros est recommandé.
Quel est l’apport idéal ?
Il est recommandé d’envisager un apport personnel de 20 % du coût de l’immobilier en 2024. Cette recommandation découle d’une démarche prudente adoptée par les banques, qui restent vigilantes face aux incertitudes du marché immobilier. Un apport de 20 % démontre aux prêteurs que l’emprunteur est sérieux et fiable, ce qui peut constituer une base solide pour négocier de meilleures conditions de prêt, comme des taux d’intérêt plus favorables et des coûts d’assurance emprunteur réduits, surtout dans un marché potentiellement difficile pour les acheteurs.
Est-il judicieux d’investir plus de 20 % du prix du bien en 2024 ?
Si vos finances le permettent, il est possible d’envisager un apport personnel supérieur à 20 %. Toutefois, il est sage de conserver des réserves financières et d’éviter de vider vos économies simplement pour augmenter cet apport. L’achat d’une propriété comporte des coûts additionnels, en particulier avec les biens neufs, rendant essentiel le maintien d’une marge de sécurité financière.
Du point de vue financier, consacrer une grande partie de vos économies à l’apport peut ne pas être la stratégie la plus avantageuse. L’un des bénéfices du prêt immobilier est la possibilité de conserver une partie de votre épargne pour des investissements qui pourraient offrir un rendement supérieur aux intérêts du prêt.
Avec la hausse des taux d’intérêt et des prix immobiliers en 2024, il devient important de bien évaluer votre capacité d’investissement ou de consulter un conseiller financier avant de vous lancer dans un achat immobilier majeur.
Acquérir un bien immobilier sans apport personnel
Bien que la possession d’un apport personnel ne soit pas une condition légale pour obtenir un prêt immobilier, il est tout à fait possible de financer intégralement votre projet sans apport initial. Pour cela, les banques recherchent des profils d’emprunteurs particulièrement solides, comprenant :
- Une situation professionnelle stable avec des perspectives de progression,
- Le statut de primo-accédant,
- Un revenu permettant de maintenir un taux d’endettement inférieur à 35 %,
- Une gestion financière prudente et un mode de vie financier cohérent,
- Une capacité d’épargne, même si celle-ci n’est pas destinée à être utilisée comme apport.
Il est aussi possible de réaliser un investissement locatif sans apport, à condition de présenter une situation financière robuste. Un courtier peut être utile pour explorer les meilleures options de financement adaptées à votre situation.
Pourquoi les banques exigent-elles un apport personnel ?
Les banques demandent un apport personnel pour deux raisons principales : démontrer la capacité d’épargne de l’emprunteur et couvrir les frais initiaux de l’acquisition immobilière.
Démonstration de la capacité d’épargne
À l’aube de 2024, avec des prêts immobiliers s’étendant sur une moyenne de 248 mois (environ 20,7 ans), les banques s’engagent sur le long terme et cherchent à minimiser leurs risques. Un apport personnel substantiel indique une bonne gestion financière et une capacité éprouvée à économiser, ce qui est crucial pour assurer le remboursement régulier du prêt.
Frais de notaire et autres garanties
Pour sécuriser davantage le remboursement, les banques exigent non seulement une assurance emprunteur mais aussi des garanties supplémentaires telles qu’une garantie personnelle par un organisme comme le Crédit Logement, ou une garantie réelle comme une hypothèque. Ces garanties protègent la banque mais ne couvrent pas les frais annexes si le prêt finance l’intégralité du bien et que l’emprunteur défaillit.
Comment constituer un apport personnel ?
Les banques sont flexibles sur l’origine de l’apport, qui peut provenir de :
- Économies personnelles,
- Héritage ou dons,
- Vente d’un bien existant ou utilisation d’un prêt relais.
Certains dispositifs d’épargne liés à l’immobilier et des prêts subventionnés, comme le Plan Épargne Logement (PEL), le Compte Épargne Logement (CEL), le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants, ou le prêt Action Logement sous conditions de revenus, sont également reconnus comme des sources valables pour l’apport. Les systèmes d’intéressement ou de participation offerts par les employeurs peuvent aussi contribuer de manière significative à l’accumulation de l’apport personnel, notamment dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale.
