Obtenir un prêt immobilier est souvent le passage obligé d’un projet d’achat. Pourtant, malgré un compromis signé ou une idée claire en tête, beaucoup de dossiers sont refusés, parfois pour des raisons qui peuvent être anticipées. Comprendre les critères d’acceptation des banques et surtout identifier ce qui peut provoquer un refus, permet de maximiser vos chances d’accord.
Pourquoi les banques peuvent-elles refuser un prêt ?
Quelles sont les grandes raisons d’un “non” bancaire ?
Lorsque vous adressez une demande de crédit immobilier, la banque analyse votre dossier global : revenus, endettement, apport, comportement bancaire, projet, assurance. Il n’existe aucun droit automatique de crédit. Voici les principaux motifs de refus retrouvés sur le terrain :
- Taux d’endettement jugé trop élevé.
- Apport insuffisant.
- Revenus instables ou profils atypiques.
- Incidents bancaires ou fichage.
- Projet mal structuré ou montage financier peu crédible.
- Montant du prêt, durée ou mensualités non compatibles avec la norme.
En 2023, la production de nouveaux crédits à l’habitat en France a chuté d’environ – 41 % par rapport à 2022. Autrement dit : dans un contexte plus dur, les banques sont davantages sélectives.
Quels critères financiers provoquent un refus ?
1. Le taux d’endettement, pourquoi est-il déterminant ?
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements que le “taux d’effort” (charges d’emprunt divisé par revenus nets) ne dépasse pas 35 % pour la majorité des dossiers. Cette limite est devenue contraignante depuis début 2022. En pratique, si vos mensualités (crédit immobilier + autres crédits + assurance) dépassent ce seuil, votre dossier est considéré comme plus risqué.
Exemple : Revenu net mensuel 2 500 €, mensualité envisagée 1 000 € -> taux d’endettement = 40 % -> probablement refus. Même si certaines banques peuvent accorder jusqu’à 20 % des dossiers en dérogation (pour primo-accédants ou situations exceptionnelles).
2. L’apport personnel, quelle proportion est attendue ?
Même si des financements 100 % sont parfois annoncés, les banques préfèrent un apport permettant de couvrir : les frais de notaire, la garantie, les travaux éventuels. Les articles récents indiquent que 10 % minimum d’apport est souvent requis, mais pour être confortables, 20 % ou plus est fortement recommandé.
3. Les revenus, stabilité, nature, ancienneté
- Les banques privilégient les salariés en CDI, avec ancienneté (souvent > 3 moins ou plus dans le poste).
- Les profils en CDD, intérimaires, freelances ou auto-entrepreneurs sont considérés comme plus risqués : revenus irréguliers, absence de garantie à long terme.
- Un historique de revenus sur 2-3 ans est un atout. Si vos revenus sont élevés, mais jugés instables, cela peut suffire à un refus.
Le comportement bancaire et les garanties de gestion
4. Fichage et incidents : un non-négociable
Être inscrit au Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) ou au Fichier Central des Chèques (FCC) bloque tout accès au crédit immobilier tant que l’inscription n’est pas levée. Les relevés de compte des 3 derniers mois sont scrutés : découverts, rejets de prélèvements, crédits renouvelables actifs sont de mauvais signaux. Une gestion erratique du compte est souvent synonyme de refus : les banques veulent des profils “fiables” et “prudents”.
5. Le projet immobilier et le montage du prêt
Un projet clair, chiffré, documenté est un plus : compromis de vente signé, devis des travaux, estimation du bien. À l’inverse, un bien surévalué, un montage complexe (prêt relais + PTZ mal articulé), une durée excessive ou des mensualités trop lourdes peuvent freiner l’accord. Le HCSF recommande aussi que la durée d’emprunt ne dépasse pas 25 ans (avec 2 ans supplémentaires possibles dans certains cas). Une durée trop longue augmente le coût du crédit et fragilise le dossier.
Assurance emprunteur et risques de santé
6. L’impact de l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est exigée par la banque (ou par un refus peut en découler)
- Le questionnaire de santé peut entraîner une surprime ou un refus.
- La convention Convention AERAS permet l’accès à l’assurance en cas de risque aggravé de santé, mais reste conditionnée.
Si l’assurance ne peut être mise en place à des conditions raisonnables, le prêt peut être refusé.
Profils à risque : comment les banques les évaluent ?
7. Primo-accédant, investisseurs, indépendants : quels facteurs supplémentaires ?
- Primo-accédants ; souvent moins d’apport, moins d’ancienneté dans l’emploi -> l’analyse doit être renforcée.
- Investisseurs locatifs : les banques exigent que le projet soit rentable ou que les charges ne pèsent pas trop sur les revenus.
- Indépendants / freelances : ils doivent fournir bilans, comptes et démontrer une activité pérenne.
Le fait de présenter un co-emprunteur solide, un garant ou un montage avec caution peut aider à lever les freins.
Comment optimiser votre dossier avant de déposer une demande ?
8. Checklist des erreurs les plus fréquentes
- Taux d’endettement > 35 %.
- Apport insuffisant (< 10 % du prix).
- Revenus instables / profil atypique sans justificatifs.
- Relevés bancaires mal tenus (découverts, rejets).
- Fichage FICP / FCC.
- Projet mal présenté (devis manquants, durée de prêt trop longue).
- Assurance emprunteur inadaptée ou non acceptée.
9. Solutions pratiques pour limiter les risques
- Apurer les crédits à la consommation pour réduire le taux d’endettement.
- Épargner quelques mois de plus, constituer un apport plus solide.
- Gérer vos comptes en bon père de famille (pas de découverts, éviter un crédit renouvelable).
- Si vous êtes indépendant : fournir bilans ou justificatifs d’activité sur 2-3 ans.
- Consulter un courtier en crédit immobilier : il connaît les banques, peut orienter vers des profils acceptés, négocier les conditions (notamment l’assurance) et présenter un dossier “optimisé”.
- Vérifier que l’assurance emprunteur est bien acceptée ou accepter une délégation d’assurance pour alléger les coûts.
Un refus n’est pas une fin de projet : il peut servir à corriger, améliorer et resoumettre.
Le rôle du courtier : un levier souvent déterminant
Faire appel à un courtier peut faire la différence, surtout pour un profil fragile. Il permet :
- D’identifier les banques qui acceptent les profils non-standards.
- De maîtriser la négociation du taux d’intérêt et de l’assurance.
- De présenter un dossier sous son meilleur jour, en anticipant les points faibles.
- D’éviter l’erreur de déposer trop tôt une demande vouée au refus (ce qui laisserait une trace négative).
Si vous êtes primo-accédant, en CDD, indépendant ou investisseur, un courtier devient un allié stratégique.
Même avec un bon projet, un crédit immobilier n’est jamais garanti. Les banques analysent votre dossier dans sa totalité : revenus, endettement, apport, historique, capacité à gérer et projet immobilier.
Les règles encadrées par le HCSF, notamment le plafond de 35 % d’endettement et durée de 25 ans, sont devenues des jalons incontournables. Anticiper et renforcer votre dossier, solliciter un courtier si besoin, rester juste dans les charges et la gestion sont vos meilleurs atouts pour franchir la barrière du “non”. Vous êtes désormais mieux armé pour franchir cette étape décisive.
