En janvier, beaucoup d’emprunteurs cherchent une réponse simple : faut-il attendre pour emprunter ou verrouiller son taux ? Sauf qu’en taux crédit immobilier 2026, on est sur un marché à deux vitesses. Les barèmes bougent légèrement à la hausse, mais les meilleurs dossiers continuent d’arracher des décotes tandis que les profils “limites” voient la fenêtre se refermer plus vite que les autres. Plusieurs baromètres pointent une hausse modérée de l’ordre de +0,05 à +0,10 point en tout début d’année.
1) Où en sont les taux immobilier 2026 : repères chiffrés
Taux moyens vs meilleurs taux : ne pas comparer des “étiquettes”
En janvier 2026, les sources “marché” convergent sur une idée : ça remonte un peu, mais sans emballement. Côté taux moyens, Meilleurtaux cite environ 3,10 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans et 3,38 % sur 25 ans. De son côté, Pretto évoque des moyennes autour de 3,20 % (15 ans), 3,31 % (20 ans) et 3,40 % (25ans).
Taux fixe 15 ans/ 20 ans/ 25 ans : fourchettes utiles
Pour situer votre dossier, retenez une fourchette simple (hors assurance) :
- Meilleurs profils : autour de 3,0 % sur 20-25 ans.
- Bon dossier “standard” : souvent 3,2-3,4 % selon la durée et la banque.
- Écarts régionaux : sur 20 ans, certaines grilles affichent des différences notables (ex : 3,26 % en Hauts-de-France vs 3,62 % en Occitanie sur une source régionale).
Point de vue : ne cherchez pas le taux parfait ; cherchez votre zone de négociation (barème affiché vs décote possible).
2) Pourquoi ça bouge en janvier : OAT/TEC10, banques, incertitudes
OAT/TEC10 : le thermomètre du coût de l’argent long
Quand les taux longs d’État se tendent, les banques répercutent (au moins partiellement). Meilleurtaux relie la petite hausse de janvier à une OAT 10 ans “au-dessus de 3,6 % fin décembre”. Et l’indice TEC 10 (Agence France Trésor) montre un niveau autour de 3,45 % au 29 janvier 2026, après des points plus hauts début janvier (ex : 3,63 % le 05/01/2026).
La Caisse des Dépôts rappelle aussi que l’OAT 10 ans a fini 2025 plus haut qu’elle ne l’a commencé (3,6 % vs 3,2 %).
Politique commerciale : le vrai moteur du “marché à deux vitesses”
En parallèle, les banques “pilotent” : objectifs de production, conquête clients, offres bonifiées ciblées. Pretto parle explicitement de décotes pour les dossiers biens structurés malgré la hausse des grilles.
Éclairage unique : en pratique, le taux de janvier est autant un sujet de timing commercial (banque A vs banque B) qu’un sujet de macro-économie.
Taux d’usure : la contraire qui surgit quand l’assurance monte
Le piège, c’est le TAEG (taux + frais + assurance). Au 1er janvier 2026, la Banque de France fixe par exemple un taux d’usure à 5,13 % pour les prêts immo à taux fixe de 20 ans et plus (catégorie “crédits immobiliers”).
Si votre assurance est chère (âge, santé, quotité élevée), ce n’est pas seulement “plus cher” : ça peut devenir “non finançable”.
3) Faut-il attendre pour emprunter ou verrouiller son taux ?
La grille simple
Répondez vite, sans calculatrice compliquée :
- Signature < 60 jours ? (compromis déjà là) -> tendance “verrouiller”.
- Vous êtes à 33-35 % d’endettement ou reste à vivre serré ? -> “verrouiller” (la hausse vous tape d’abord).
- Apport < 10 % ou épargne faible ? -> “verrouiller” : moins de marge pour absorber une hausse.
- Revenus variables / indépendants ? -> “verrouiller” + dossier béton (bilans, épargne, stabilité).
- Très bon dossier (premium) + achat flexible ? -> vous pouvez négocier et choisir le bon moment.
- Investisseur : votre contrainte, c’est le cashflow ; si +0,10 pt fait basculer en négatif, verrouiller.
“Verrouiller” avant compromis / avant offre : ce qui est réaliste
En France, on ne “bloque” pas un taux au téléphone. L’idée, c’est plutôt : déposer vite un dossier finançable, obtenir une offre de prêt dans les temps et sécuriser votre fenêtre de signature. (Et si les taux baissent plus tard, la renégociation/restructuration redevient une option.)
Votre vrai risque, en janvier 2026, c’est moins “payer 0,05 de plus” que perdre un mois et tomber sur une grille moins favorable.
4) Les profils pour qui la décision change tout
Dossiers “premium” : le timing sert surtout à négocier
CDI stables, bon apport, épargne, faible endettement : vous êtes dans la zone où les banques se battent. Meilleurtaux indique que les meilleurs profils peuvent encore viser 2,90 % sur 15 ans et autour de 3 % sur 20/25 ans.
Votre levier n°1 : mettre en concurrence (et optimiser assurance/garanties), pas “attendre une baisse mir acle”
Profils limites : la hausse se transforme vite en refus
Apport faible, endettement proche plafond, revenus variables : vous subissez d’abord la hausse parce que la mensualité grimpe et que le TAEG peut se rapprocher du plafond d’usure.
Exemple parlant : sur 250 000 € empruntés, un écart de +0,10 point peut ajouter ~13 €/mois (20-25 ans) et plusieurs milliers d’euros de coût total hors assurance. (Ordre de grandeur, à affiner selon votre profil).
Investisseurs : rendement vs coût du crédit
Si vous investissez, vous arbitrez différemment : durée, apport, travaux, vacance locative, fiscalité et surtout taux vs rendement net. Dans un contexte où les baromètres décrivent une légère tension début 2026, l’investisseur doit tester un scénario “taux +0,10 / +0,20” pour vérifier que l’opération tient encore.
Un investisseur “gagne” parfois plus à négocier le prix d’achat (ou les travaux) qu’à gratter 0,05 de taux.
Si vous deviez retenir une seule chose sur les taux crédit immobilier janvier 2026, c’est celle-ci : la question n’est pas “ça monte ou ça baisse ?”, mais “est-ce que mon dossier a de la marge ?” Les signaux du moment décrivent une hausse limitée, souvent de l’ordre de +0,05 à +0,10 point, alimentée par le niveau des taux longs et un contexte de but d’année où les banques ajustent leurs grilles.
