Courtier immobilier pour chirurgien-dentiste

Vous êtes chirurgien-dentiste et vous vous demandez si votre statut d’indépendant va convaincre une banque. Bonne nouvelle : votre métier, revenus élevés, secteur en tension, patientèle qui ne se perd pas, fait partie des profils que les établissements vont chercher activement.

Une particularité vous distingue même des autres professions libérales de santé : les banques prêtent volontiers sur votre potentiel, pas seulement sur votre historique. Un praticien de 32 ans qui s’installe est un client rentable pour trente ans, avec un revenu appelé à progresser vite. C’est ce qui explique qu’un dentiste obtienne parfois un financement là où un autre indépendant au même bilan serait refusé.

Cela dit, rassurant ne veut pas dire automatique. La banque analyse quatre choses :

• votre taux d’endettement, plafonné à 35 % assurance comprise, engagements professionnels compris selon le montage ;

• votre reste à vivre une fois la mensualité payée ;

• votre gestion de compte sur les trois derniers mois ;

• la régularité et la progression de vos deux ou trois derniers exercices.

Que vous soyez collaborateur, assistant ou titulaire, l’essentiel est de présenter votre dossier dans la bonne langue. C’est exactement là qu’on vous fait gagner du temps.

Même diplôme, même fauteuil, mais trois lectures bancaires distinctes.

C’est le point qui fait rater le plus de dossiers de jeunes praticiens, et il tient à une confusion simple.

Le pourcentage de votre contrat n’est pas votre revenu

Votre contrat de collaboration prévoit une redevance versée au titulaire, généralement exprimée en pourcentage des honoraires que vous générez. Ce qui vous revient, la rétrocession, est donc déjà un montant brut, sur lequel s’imputent ensuite vos charges de collaborateur : cotisations URSSAF, CARCDSF, RCP, matériel personnel, comptable, formation.

La banque ne regarde ni les honoraires que vous produisez, ni le pourcentage affiché : elle retient le bénéfice net de votre 2035, moyenné sur deux à trois exercices. Entre le chiffre dont vous parlez avec vos confrères et celui que la banque retient, l’écart dépasse souvent 40 %.

La précarité du contrat, l’objection qu’il faut anticiper

Un contrat de collaboration se rompt avec un préavis court. Certaines banques en tiennent compte et durcissent leurs conditions ; d’autres considèrent qu’un dentiste retrouve un poste en quelques semaines dans un marché en pénurie. Ce qui fait pencher la balance :

• une ancienneté de deux ans ou plus chez le même titulaire ;

• une progression de vos rétrocessions d’un exercice à l’autre ;

• une régularité mensuelle visible sur vos relevés professionnels ;

• un projet d’installation documenté, qui transforme la précarité en trajectoire.

Ce sont des éléments qui se démontrent, pièces à l’appui. Un dossier de collaborateur déposé au guichet sans ce travail se fait souvent refuser pour une raison qui n’a rien d’objectif.

Si vous exercez en nom propre (BNC)

La banque retient votre bénéfice net après charges, pas vos honoraires, moyenné sur les deux ou trois derniers exercices. Si le dernier exercice est en baisse, beaucoup d’établissements retiennent le plus faible des deux : le moment du dépôt compte autant que le contenu du dossier.

Certaines lignes de votre 2035 peuvent être réintégrées par l’analyste, parce qu’elles réduisent le bénéfice comptable sans réduire votre trésorerie :

• les dotations aux amortissements du plateau technique, fauteuil, radio panoramique, empreinte numérique, CFAO ;

• les charges non récurrentes : un équipement lourd passé en frais, une mise en conformité ;

• les échéances d’un prêt professionnel qui arrive à terme dans moins de 12 mois.

Aucune banque ne fait ce travail spontanément. C’est au montage de le démontrer.

Si vous exercez en SELARL ou SELAS

Votre revenu se compose de deux blocs qui ne pèsent pas pareil. Votre rémunération de gérance est retenue à 100 %. Vos dividendes sont généralement pondérés à 70-80 %, et seulement s’ils ont été versés sur deux ou trois exercices consécutifs, certaines banques les écartent.

Conséquence rarement anticipée : l’arbitrage rémunération / dividendes que vous faites avec votre expert-comptable détermine votre capacité d’emprunt. Un montage très optimisé fiscalement vous coûte de la capacité d’achat. Si vous visez un achat à 18 ou 24 mois, cet arbitrage se prépare dès maintenant.

Le point de trésorerie que la banque va soulever

La régularisation de vos cotisations CARCDSF sur l’année N+1 représente une sortie de trésorerie importante, souvent de l’ordre du quart de votre bénéfice. Une banque qui voit un compte professionnel tendu au moment de l’appel de cotisations peut mal interpréter la situation. Le mentionner et le documenter dans le dossier évite une objection inutile.

Votre capacité repose sur un taux d’endettement plafonné à 35 % assurance comprise, appliqué à vos revenus nets retenus, calculés en général sur la moyenne des deux à trois derniers exercices.

Deux éléments font bouger ces montants dans le sens qui vous intéresse le moins : la quotité retenue sur vos dividendes, et surtout l’échéance de votre prêt professionnel lorsqu’elle est réintégrée. Un praticien à 9 000 € de revenu retenu qui rembourse 1 800 €/mois de prêt de cabinet ne dispose plus que de 1 350 €/mois pour son crédit immobilier : sa capacité passe d’environ 558 000 € à 239 000 € sur 20 ans.

Pour un ordre d’idée immédiat, estimez votre capacité d’emprunt.

Fauteuil, radiologie, empreinte numérique, CFAO, rachat de patientèle ou de cabinet : votre métier est l’un des plus capitalistiques de la santé libérale. Comptez de l’ordre de 60 000 à 150 000 € par fauteuil pour un plateau technique complet, et une reprise de cabinet qui va de 250 000 € en province à plus d’un million en zone très tendue.

Ces engagements se cumulent avec votre futur crédit immobilier. Deux situations :

• Prêt professionnel porté par votre SELARL, avec un résultat qui couvre confortablement l’échéance : de nombreuses banques ne le réintègrent pas dans votre taux d’endettement personnel. Votre capacité d’achat reste intacte.

• Prêt en nom propre, ou société dont le résultat couvre mal l’échéance : l’échéance est reprise intégralement dans vos 35 %.

Sur quoi on peut jouer :

• l’ordre des opérations, acheter son logement avant l’installation, quand l’endettement est nul, est souvent la meilleure fenêtre ;

• l’allongement de la durée du prêt professionnel pour alléger l’échéance ;

• un différé d’amortissement en phase de montée en charge du cabinet ;

• le regroupement des crédits personnels pour libérer des points avant le dépôt.

Si vos engagements sont déjà lourds, on peut étudier un rachat de crédit pour retrouver de la marge avant de déposer le dossier immobilier.

Avec moins de deux bilans, certaines banques sont prudentes, d’autres accompagnent très bien les jeunes praticiens, en particulier après une période de collaboration. Ce qui fait la différence :

• une période de collaboration qui prouve une antériorité d’activité même sans bilan de titulaire ;

• une patientèle reprise avec l’historique d’honoraires transmis par le cédant ;

• un premier exercice partiel annualisé, complété par vos relevés récents ;

• une situation comptable intermédiaire établie par votre expert-comptable.

Le dentiste est aussi l’un des rares profils pour lesquels un financement à 110 % reste envisageable, y compris jeune installé, parce que la banque prête sur une trajectoire de revenus. Encore faut-il aller voir les établissements qui raisonnent comme ça, et ne pas multiplier les demandes ailleurs, qui laissent des traces et fragilisent le dossier suivant.

Pas de minimum réglementaire, mais la plupart des banques attendent un apport couvrant les frais annexes : notaire (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), garantie (0,8 à 2 %), dossier et courtage, soit environ 10 % du prix du bien.

Deux points propres à votre profession :

• Votre trésorerie professionnelle vaut mieux dans votre cabinet que dans votre apport. Un plateau technique tombe en panne, un équipement se remplace, la régularisation CARCDSF arrive. La banque préfère souvent que vous conserviez cette réserve.

• Le 110 % reste accessible à un praticien dont les bilans progressent, avec une gestion de compte irréprochable. C’est un des rares profils libéraux pour lesquels c’est encore vrai.

C’est le deuxième poste de coût après le taux : entre 20 et 35 % du coût total du crédit. Et pour un dentiste, ce n’est pas un sujet de tarif, c’est un sujet de couverture.

Votre risque professionnel n’est pas celui d’un cadre

Vous travaillez des heures en position contrainte, en précision fine, avec les mains et la vue. Les troubles musculo-squelettiques, rachis cervical, épaules, poignets, sont la première cause d’arrêt et de cessation d’activité de la profession. Une atteinte qui serait bénigne pour un autre métier met fin à votre exercice.

Le point décisif : la définition de l’invalidité

C’est la clause que presque personne ne lit, et c’est celle qui compte :

• Définition « toutes professions », le contrat ne vous indemnise que si vous êtes incapable d’exercer n’importe quelle activité. Un dentiste qui ne peut plus tenir un instrument mais pourrait tenir un poste administratif n’est pas couvert.

• Définition « profession exercée », le contrat vous indemnise dès lors que vous ne pouvez plus exercer votre métier. C’est la seule qui a du sens pour un chirurgien-dentiste.

Deux contrats au même prix peuvent avoir ces deux définitions opposées. C’est la première ligne qu’on vérifie sur vos conditions générales, avant même de regarder le taux.

Exclusions, franchises et articulation avec la CARCDSF

Vérifiez également l’absence d’exclusion sur les affections dorsales et psychiques, la durée de la franchise, et la couverture des atteintes des mains et de la vue. Votre régime obligatoire verse des indemnités journalières et une pension d’invalidité selon ses propres critères : une bonne assurance emprunteur se cale sur ce que la CARCDSF ne couvre pas, plutôt que de dupliquer ce qui l’est déjà.

Délégation et loi Lemoine

Vous n’êtes pas obligé de prendre le contrat groupe de votre banque. Sur un prêt de 400 000 € sur 25 ans, l’écart entre contrat groupe et délégation dépasse fréquemment 15 000 €. Et depuis la loi Lemoine, le questionnaire de santé est supprimé si votre part assurée est inférieure ou égale à 200 000 € et si le prêt se termine avant votre 60e anniversaire, seuil vite dépassé sur les montants qui sont les vôtres, ce qui rend le choix du contrat d’autant plus important.

On compare les assurances emprunteur sur les garanties, pas seulement sur le prix.

Sur les montants qui sont ceux d’un dentiste, l’écart entre caution et hypothèque dépasse souvent 3 000 €, sans compter la mainlevée si vous revendez. La caution est presque toujours la bonne option ; l’hypothèque intervient quand l’endettement professionnel conduit l’organisme de caution à refuser.

Votre activité

• les 2 ou 3 dernières déclarations 2035, ou les bilans et liasses de la SELARL

• le détail de votre rémunération de gérance et des dividendes versés, le cas échéant

• votre contrat de collaboration ou l’acte de cession de patientèle

• le tableau d’amortissement du prêt professionnel (cabinet, plateau technique)

• votre attestation d’inscription à l’Ordre et votre numéro RPPS

• vos 2 ou 3 derniers avis d’imposition

Vos comptes

• 3 derniers mois de relevés de compte professionnel et personnel

• tableaux d’amortissement de tous vos crédits en cours

• justificatifs d’épargne et de placements

Votre projet

• compromis ou promesse de vente

• justificatif d’apport et son origine

• taxe foncière et charges de copropriété du bien visé

Pour un praticien titulaire, il n’y a pas deux options mais trois, et elles se disputent la même capacité d’endettement.

• Votre résidence principale. Aucun avantage fiscal, mais elle supprime un loyer et sécurise votre reste à vivre.

• Les murs de votre cabinet, généralement via une SCI. Un cabinet dentaire est un local très spécifique, réseaux, radioprotection, accessibilité, et le déménager coûte cher. Devenir propriétaire de vos murs sécurise votre outil de travail et transforme un loyer en patrimoine, le loyer versé par la société restant déductible. En contrepartie, la SCI mobilise de l’endettement et souvent une caution personnelle.

• L’investissement locatif ou le LMNP. Avec une tranche marginale d’imposition élevée, l’amortissement du LMNP au réel produit des revenus peu ou pas fiscalisés pendant des années.

L’ordre dans lequel vous menez ces opérations compte plus que le choix lui-même. On arbitre avec vous selon votre fiscalité, l’échéance de votre bail et votre horizon.

Où que soit votre cabinet, on monte et on négocie votre dossier, simplement, sans paperasse inutile.

Tout se fait à distance : premier échange par téléphone ou en visio, documents transmis en ligne, suivi jusqu’à l’offre de prêt. Vous n’avez pas à décaler une journée de soins. Basés dans les Hauts-de-France, on accompagne aujourd’hui des chirurgiens-dentistes partout en France.