Pourquoi la santé bloque parfois le crédit

Pour accorder un prêt immobilier, la banque demande presque toujours une assurance couvrant le décès et l'invalidité. Pour tarifer cette assurance, l'assureur évalue le risque de santé de l'emprunteur. En présence d'un antécédent (maladie chronique, ancien cancer, affection de longue durée…), il peut appliquer une surprime, poser une exclusion de garantie, ou refuser de couvrir.

Sans assurance, la banque refuse généralement le prêt. Le problème n'est donc pas médical, il est assurantiel, et c'est exactement ce que la convention AERAS vient corriger.

La convention AERAS, c'est quoi ?

AERAS signifie « s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé ». C'est un accord entre les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles des banques et des assureurs, et des associations de malades et de consommateurs. Son but : faciliter l'accès à l'assurance et au crédit des personnes qui présentent, ou ont présenté, un risque de santé.

Elle s'applique automatiquement, sans démarche particulière à réclamer : dès lors qu'un dossier ne peut pas être assuré aux conditions standard, il doit être examiné dans le cadre AERAS.

Un examen à trois niveaux

La convention organise l'étude des dossiers « à risque aggravé » en trois niveaux successifs :

  1. Premier niveau : l'assurance est étudiée aux conditions standard du contrat.

  2. Deuxième niveau : si le premier échoue, le dossier est réexaminé par un service médical spécialisé, capable de proposer des conditions adaptées.

  3. Troisième niveau : en cas de nouveau refus, un pool d'assureurs et de réassureurs se penche sur les dossiers les plus complexes pour tenter de trouver une solution.

Ce mécanisme graduel maximise les chances qu'une couverture soit finalement proposée, même pour des situations médicales lourdes.

Les conditions d'éligibilité en 2026

Le cadre AERAS s'applique dans certaines limites, revalorisées par un avenant en 2024 :

  • le montant cumulé des prêts (part assurée) ne doit pas dépasser 420 000 € par emprunteur ;

  • l'emprunteur doit avoir moins de 71 ans à la fin du crédit ;

  • le dispositif concerne la résidence principale, secondaire et certains prêts professionnels.

Lorsque ces conditions sont réunies et que la surprime dépasse un certain seuil, la convention prévoit un mécanisme d'écrêtement qui plafonne le coût supplémentaire de l'assurance pour les revenus les plus modestes.

Le droit à l'oubli : ne plus déclarer certaines maladies

C'est l'une des avancées majeures, renforcée par la loi Lemoine de 2022. Le droit à l'oubli permet de ne plus déclarer certaines pathologies passées :

  • pour un ancien cancer comme pour une hépatite C virale, le délai a été ramené à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute.

Passé ce délai, l'ancienne maladie n'a plus à être signalée, et elle ne peut donner lieu ni à surprime ni à exclusion. Une grille de référence AERAS, régulièrement mise à jour, précise par ailleurs les conditions d'assurance applicables à d'autres pathologies (certains cancers, diabète, etc.), souvent sans majoration au-delà d'un délai défini.

La loi Lemoine : le questionnaire de santé parfois supprimé

Autre levier essentiel, la loi Lemoine a supprimé le questionnaire médical dans un cas fréquent : lorsque la part assurée est inférieure à 200 000 € par emprunteur (soit jusqu'à 400 000 € pour un couple qui partage la couverture à parts égales) et que le crédit est remboursé avant les 60 ans de l'assuré.

Dans ce cas, aucune question de santé n'est posée : l'antécédent médical n'entre plus en ligne de compte. Pour beaucoup d'acheteurs, cette mesure suffit à débloquer un dossier sans même passer par AERAS.

Les bons réflexes pour un dossier « santé »

  • Anticipez très en amont : la recherche d'assurance peut prendre du temps quand un risque de santé est en jeu.

  • Mettez les assureurs en concurrence grâce à la délégation d'assurance : à situation médicale égale, les conditions varient fortement d'un contrat à l'autre.

  • Vérifiez la grille de référence AERAS et le droit à l'oubli : vous n'avez peut-être plus à déclarer votre ancienne maladie.

  • Ne renoncez pas après un premier refus : le dossier doit être examiné aux niveaux 2 et 3 de la convention.

Un problème de santé n'est pas une fin de non-recevoir pour un crédit immobilier. Entre la convention AERAS (examen à trois niveaux, plafond de 420 000 €, écrêtement des surprimes), le droit à l'oubli à 5 ans et la suppression du questionnaire de santé sous conditions, les outils existent pour assurer et financer votre projet en 2026. Bien les mobiliser demande méthode et anticipation : un courtier ou un conseiller peut vous aider à présenter le dossier là où il a le plus de chances d'aboutir.