Guide · Acheter sans apport
Prêt immobilier sans apport : comment financer 100 % de votre achat
Vous voulez acheter sans apport ? Voici ce que la banque regarde, et les solutions pour financer votre achat.
Vous n'avez pas d'apport, ou très peu. Vous vous demandez si une banque acceptera quand même de financer votre achat. La réponse est oui, à certaines conditions.
En tant que courtier en prêt immobilier, nous vous expliquons ce que la banque regarde dans un dossier sans apport, comment fonctionne le prêt à 110 % et quelles aides peuvent compléter votre financement. À la fin, vous saurez si votre projet est finançable et comment le présenter.
Sommaire
Prêt à 100 % ou à 110 %, quelle différence ?
L'apport sert d'abord à payer ce que la banque finance le moins volontiers : les frais de l'achat. Sans apport, il faut donc emprunter davantage.
- Un prêt à 100 % finance le prix du bien. Les frais restent à votre charge : frais de notaire, garantie, frais de dossier.
- Un prêt à 110 % finance le prix du bien et ces frais. Vous n'avez rien à sortir de votre poche.
Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf. Vous pouvez calculer vos frais de notaire selon votre projet.
Le prêt à 110 % est plus rare. La banque prête plus que la valeur du bien : si vous deviez revendre rapidement, la vente ne couvrirait pas tout le capital restant dû. Elle le réserve donc aux dossiers qu'elle juge les plus solides.
Les conditions pour obtenir un crédit sans apport
Sans apport, la banque n'a pas de coussin de sécurité. Elle cherche donc d'autres preuves que vous rembourserez sans difficulté. Quatre points pèsent dans sa décision.
Profil de l'emprunteur
Les banques prêtent plus facilement sans apport aux emprunteurs jeunes et en début de carrière, souvent primo-accédants : ils remboursent sur une longue durée et leurs revenus ont de bonnes chances de progresser. La stabilité de l'emploi compte aussi : CDI hors période d'essai, fonctionnaire, ou profession libérale aux revenus réguliers.
Stabilité financière
Vos derniers relevés de compte, en général les trois derniers mois, sont lus de près. Ils doivent être sans incident de paiement ni découvert. Un crédit à la consommation en cours réduit votre capacité d'emprunt : le solder avant de déposer votre demande peut changer la réponse.
Taux d'endettement et reste à vivre
Vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent en principe pas dépasser 35 % de vos revenus. C'est la règle fixée par le Haut Conseil de stabilité financière, avec une durée de prêt limitée à 25 ans. Chaque banque peut y déroger pour 20 % au plus de ses nouveaux crédits immobiliers.
La banque vérifie ensuite votre reste à vivre : ce qui vous reste chaque mois une fois la mensualité payée. Aucun montant n'est fixé par la loi. Chaque banque a son propre seuil, selon la taille du foyer.
Épargne résiduelle
C'est le critère que l'on oublie le plus souvent. Emprunter sans apport ne veut pas dire n'avoir aucune épargne. Une banque est plus rassurée par un dossier qui finance tout à crédit et garde quelques mois de mensualités de côté que par un dossier qui vide tous ses comptes. L'épargne qui reste après l'achat montre que vous savez mettre de côté, et que vous ferez face à un imprévu.
Si vous avez un peu d'épargne, la bonne question devient donc : faut-il tout mettre dans l'achat ou garder une réserve ?
Les types de prêts et aides disponibles
Les prêts aidés ne remplacent pas l'apport : ce sont des prêts, qui se remboursent. Mais à taux nul ou réduit, ils allègent le coût de votre financement et complètent le prêt principal.
Prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est un prêt sans intérêts ni frais de dossier pour acheter votre résidence principale. Il est réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, sous conditions de revenus. Il finance :
- un logement neuf, partout en France ;
- un logement ancien avec travaux, seulement dans les zones B2 et C.
À Lille, classée en zone A, il ne finance donc que le neuf. Son montant dépend de vos revenus, de la zone et du type de logement. En l'état des textes, il est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Vous pouvez estimer votre PTZ en quelques clics.
Prêt Action Logement
Si vous êtes salarié d'une entreprise du secteur privé non agricole d'au moins 10 salariés, vous pouvez demander le prêt accession d'Action Logement, sous conditions : jusqu'à 30 000 € à 1 % hors assurance, sur 25 ans au plus. Il sert à acheter dans le neuf, à faire construire ou à acheter un logement HLM.
Prêt d'accession sociale (PAS)
Le PAS est un prêt conventionné, proposé par les banques qui ont signé une convention avec l'État et réservé aux ménages sous plafond de ressources. Son taux est plafonné par la réglementation. Il se cumule avec le PTZ.
À quoi ressemble un dossier sans apport accepté ?
Prenons un exemple pour voir comment ces critères se combinent dans un plan de financement.
Rôle du courtier immobilier
Un dossier sans apport n'est pas impossible. C'est un dossier plus technique : la banque prend plus de risque, et chaque détail compte. Toutes les banques n'ont pas la même politique, et elle évolue d'un trimestre à l'autre.
| Ce qui complique votre dossier | Ce que nous faisons pour vous |
|---|---|
| Toutes les banques ne financent pas les frais de l'achat | Nous présentons votre dossier aux partenaires bancaires qui acceptent les prêts à 110 % au moment de votre demande |
| Vos comptes ou vos crédits en cours fragilisent la demande | Nous repérons ce qui bloque avant le dépôt et vous disons quoi corriger |
| Vous ne savez pas à quelles aides vous avez droit | Nous vérifions votre éligibilité au PTZ et aux autres prêts aidés, puis nous les intégrons au plan de financement |
| Votre endettement approche les 35 % | Nous ajustons la durée, le montage et l'assurance pour rester dans les règles |
| Une banque vous a déjà dit non | Nous cherchons la raison du refus et présentons votre dossier autrement |
Questions fréquentes
Quel apport minimum demandent les banques ?
Aucun minimum n'est fixé par la loi. Beaucoup de banques demandent un apport qui couvre au moins les frais de notaire et de garantie, souvent autour de 10 % du prix. D'autres financent 100 % ou 110 % pour un profil solide. C'est l'ensemble du dossier qui décide.
Peut-on financer les frais de notaire avec le prêt ?
Oui, avec un prêt à 110 %. Si la banque hésite, une solution intermédiaire existe : un petit apport pour régler les frais, et un prêt qui finance le prix du bien.
Le PTZ compte-t-il comme un apport ?
Non. C'est un prêt, qui se rembourse. La banque l'intègre à votre plan de financement sans le confondre avec votre épargne. Comme il ne coûte pas d'intérêts, il allège en revanche le coût total de votre financement.
Le taux est-il plus élevé sans apport ?
Pas forcément. L'apport est un critère parmi d'autres. Un dossier sans apport, avec des revenus stables et des comptes bien tenus, peut obtenir un bon taux. Sur un dossier plus juste, la banque peut en revanche proposer un taux un peu plus élevé.
Une aide de la famille compte-t-elle comme apport ?
Oui. Un don familial est un apport à part entière. Un prêt familial peut aussi servir d'apport, mais s'il se rembourse pendant votre crédit, la banque en tient compte dans votre endettement. Dans les deux cas, gardez une trace écrite.
Que faire si la banque refuse votre prêt sans apport ?
Essayez de connaître la raison du refus : endettement, tenue des comptes, stabilité de l'emploi ou montant des frais. Chaque banque a sa politique, et un refus chez l'une n'empêche pas un accord chez une autre. Voici le plan des 30 jours après un refus de crédit immobilier.
Sources utiles
- service-public.fr - prêt à taux zéro (PTZ) : service-public.gouv.fr
- Haut Conseil de stabilité financière - mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers : economie.gouv.fr
- Action Logement - le prêt accession : actionlogement.fr