Taux d'endettement d'un professionnel libéral : le vrai calcul, au-delà des 35 %

D’où vient le 35 %, et ce qu’il n’est pas

Le taux d'endettement rapporte vos charges de crédit à vos revenus. Le seuil de 35 % est devenu la référence parce que les autorités financières l'ont fixé comme norme pour l'octroi des crédits immobiliers. Mais sa nature est souvent mal comprise.

Ce qu'il est : une norme de prudence qui s'applique aux établissements prêteurs. Elle leur fixe un cadre, tout en leur laissant une marge de flexibilité encadrée pour certains dossiers, sur laquelle chaque banque fait ses propres choix.

Ce qu'il n'est pas : un article de loi opposable à votre projet, ni un plafond mécanique appliqué à votre revenu déclaré.

Et c'est ce second point qui change tout pour un libéral. Le 35 % s'applique à un revenu retenu, c'est-à-dire au revenu que la banque reconstitue après avoir retraité vos comptes, lissé vos exercices et neutralisé ce qui est exceptionnel. Pour un salarié, revenu déclaré et revenu retenu sont proches. Pour un professionnel libéral, ils peuvent être sensiblement différents.

Autrement dit, votre calcul personnel repose peut-être sur une base fausse. Si vous avez pris votre dernier bénéfice, votre revenu fiscal de référence ou une moyenne rapide, vous n'avez pas calculé le taux que verra la banque. Vous avez calculé un autre ratio, avec d'autres chiffres. Avant de conclure que 35 % est dépassé, il faut savoir de quoi est fait chaque terme de la fraction.

Le calcul réel : ce qui entre dans le numérateur

Le numérateur, ce sont vos charges. Pour un salarié, la liste est courte. Pour un libéral, elle est plus longue, et surtout, toutes les charges ne sont pas traitées de la même façon selon leur nature et leur affectation, personnelle ou professionnelle.

• Les mensualités de crédits en cours : Crédit immobilier sur votre résidence principale, prêt sur un investissement locatif, crédit à la consommation : toutes les mensualités personnelles sont intégrées. C'est la base du calcul.

• La mensualité du crédit envisagé : Elle est ajoutée aux charges existantes, assurance emprunteur comprise.

• Les crédits affectés : Un crédit auto, un crédit travaux ou un financement lié à un achat précis sont comptés tant qu'ils courent. Un crédit qui s'arrête dans quelques mois peut, selon les établissements, être lu différemment d'un crédit qui court encore plusieurs années.

• Le crédit-bail et la LOA : Leur traitement dépend de leur affectation : un véhicule en LOA à titre personnel n'est pas lu comme un équipement professionnel en crédit-bail. Nous y revenons en détail juste après.

• Les loyers : Si vous restez locataire de votre logement après l'opération (par exemple pour un investissement locatif), le loyer d'habitation compte comme une charge. Un loyer professionnel, lui, est déjà déduit de votre bénéfice et n'est généralement pas compté une seconde fois.

• Les pensions versées : Une pension alimentaire ou une prestation compensatoire est une charge fixe, prise en compte comme telle.

• Les engagements de caution : C'est le point que l'on oublie le plus souvent. Si vous vous êtes porté caution pour le prêt de votre SCI, de votre SCM ou de votre société d'exercice, la banque peut en tenir compte, partiellement ou totalement selon sa politique et selon la capacité de la structure à rembourser seule.

Pourquoi l'affectation compte autant : Une charge professionnelle a déjà été déduite de vos recettes pour calculer votre bénéfice. Si la banque la compte à la fois dans votre revenu (en le réduisant) et dans vos charges (en l'ajoutant au numérateur), elle la compte deux fois. Un dossier bien présenté identifie clairement chaque engagement et son affectation, pour éviter ce double comptage.

Le cas du crédit-bail et du matériel professionnel

Pour un dentiste, un kinésithérapeute ou un pharmacien, le matériel est souvent financé par crédit-bail, location avec option d'achat ou crédit professionnel dédié. Fauteuil, plateau technique, équipement d'imagerie, robot de dispensation : ces engagements peuvent être lourds, et leur traitement dans le calcul est déterminant.

Ce qui est généralement neutralisé : Lorsque le crédit-bail ou le crédit matériel est souscrit par l'activité et payé par elle, les loyers ou échéances sont des charges professionnelles, déjà déduites dans votre déclaration de résultats. Ils ont donc déjà réduit votre bénéfice. Une banque qui lit correctement votre dossier ne les ajoute pas une seconde fois à vos charges personnelles.

Ce qui peut être retenu : Si l'engagement est souscrit à titre personnel, s'il n'apparaît pas clairement dans vos comptes professionnels, ou si vous vous en êtes porté caution à titre personnel, la banque peut l'intégrer à vos charges. De même, un véhicule en LOA à usage mixte peut être lu différemment selon la manière dont il est comptabilisé.

Pourquoi tout dépend de l'affectation : La question n'est pas « avez-vous un crédit-bail ? », mais « qui le paie, et où apparaît-il ? ». Un même équipement peut peser lourdement dans votre taux d'endettement ou n'y apparaître qu'à travers votre résultat, selon la façon dont il est contracté, comptabilisé et présenté.

À préparer : les contrats de crédit-bail et de LOA, l'échéancier de chaque engagement, et une confirmation de votre expert-comptable sur leur comptabilisation en charges professionnelles.

Le calcul réel : ce qui entre dans le dénominateur

Le dénominateur, c'est votre revenu retenu. C'est là que se joue l'essentiel pour un professionnel libéral. Nous avons détaillé ce mécanisme dans notre article Revenus irréguliers et BNC : comment la banque lit vraiment les revenus d'un professionnel libéral ; en voici les composantes principales.

Le revenu professionnel lissé : La banque part de vos bénéfices déclarés et les apprécie sur les exercices disponibles. Elle ne prend ni simplement le dernier, ni une moyenne brute : elle lit une trajectoire, et la pondération varie selon les établissements.

Les retraitements : Selon les banques, certaines charges peuvent être réintégrées, comme une partie des amortissements, qui réduisent votre résultat sans correspondre à une dépense de l'année. Ces retraitements peuvent modifier sensiblement le revenu retenu.

Les revenus exceptionnels : Plus-value, indemnité ponctuelle, recette non reconductible : ils sont généralement écartés, pour ne pas surestimer votre capacité.

Les revenus locatifs : Si vous percevez des loyers, ils sont pris en compte, en général de manière partielle pour intégrer le risque de vacance et les charges. Les modalités diffèrent d'un établissement à l'autre.

Les revenus du conjoint ou du co-emprunteur : Dans un projet à deux, les revenus du co-emprunteur s'ajoutent au dénominateur. Un conjoint salarié apporte un revenu stable qui rassure la banque ; un conjoint lui-même libéral voit ses revenus lus selon la même logique que les vôtres.

Un exemple pour visualiser l'enjeu : Les chiffres qui suivent sont purement illustratifs, et arrondis pour la démonstration. Imaginons un libéral dont les charges mensuelles, crédit envisagé compris, s'élèvent à 2 100 €.

• S'il calcule son taux sur un dernier exercice creux, ramené à 5 500 € par mois, il obtient environ 38 %. Il pense que son projet est bloqué.

• Si la banque, après lissage sur plusieurs exercices et retraitement d'une année d'investissement, retient 6 000 € par mois, le taux ressort à 35 %.

• Si, en plus, il avait ajouté à tort à ses charges une échéance de crédit-bail de 400 € déjà déduite de son bénéfice, son propre calcul affichait 2 500 € de charges, soit plus de 45 %.

Même projet, mêmes revenus, trois résultats. Aucun de ces chiffres n'est un barème : ils montrent seulement que le résultat dépend de la façon dont chaque terme est construit.

Pourquoi deux libéraux avec le même revenu n’ont pas le même taux

Prenons deux professionnels libéraux, installés dans la métropole lilloise, qui déclarent un bénéfice comparable et envisagent le même projet de résidence principale.

Le premier exerce en nom propre depuis de nombreuses années, dans un cabinet dont il est locataire. Ses charges professionnelles sont stables, son matériel est amorti, et sa trajectoire de revenus est régulière. La banque lit une activité mature : le revenu retenu est proche du revenu déclaré, et son numérateur ne comprend que ses crédits personnels.

Le second est installé depuis moins longtemps et exerce en SELARL. Il a récemment financé un équipement en crédit-bail, qui a fait baisser son dernier résultat, et il s'est porté caution du prêt de la SCI qui détient le local du cabinet. Sa rémunération est versée par la société, et une partie de ses revenus dépend des résultats de celle-ci.

Pour la banque, les deux dossiers n'ont presque rien en commun. Chez le second, le revenu retenu dépend de la lecture de sa rémunération et de la santé de sa société ; son dernier exercice doit être retraité pour tenir compte de l'investissement ; son engagement de caution peut être intégré au numérateur, en tout ou partie, selon que la SCI rembourse seule ou non.

À revenu déclaré égal, le taux d'endettement calculé peut donc diverger nettement. Ce n'est pas une question de montant, c'est une question de structure : statut d'exercice, ancienneté, charges professionnelles, montage du local. C'est pourquoi aucune règle unique ne permet de prédire le résultat d'un dossier libéral sans l'avoir examiné.

Au-delà de 35 % : ce qui se joue réellement

Si, une fois le calcul refait correctement, votre taux reste au-dessus de 35 %, votre dossier n'est pas pour autant écarté d'office. La marge d'appréciation existe, mais elle ne se réclame pas : elle se construit. Et elle s'analyse toujours dossier par dossier, sans aucune garantie de dérogation.

Voici les leviers que la banque examine :

• L'apport. Il réduit le montant emprunté, donc la mensualité, et témoigne de votre capacité d'épargne.

• Le reste à vivre. Au-delà du ratio, la banque regarde ce qui reste concrètement à votre foyer chaque mois après le paiement des charges. Un reste à vivre confortable pèse en faveur du dossier, surtout avec des revenus élevés.

• La stabilité de la trajectoire. Une activité ancienne, en progression ou stable, rassure davantage qu'un revenu élevé mais récent.

• Les garanties. La qualité du bien financé, la nature de la garantie proposée et, le cas échéant, l'épargne conservée après l'opération entrent en ligne de compte.

• La cohérence du projet. Un projet proportionné, avec un calendrier réaliste et une articulation claire avec votre activité professionnelle, se défend mieux qu'un projet dimensionné au maximum.

Ces leviers ne garantissent rien. Ils permettent en revanche de présenter un dossier dont la lecture va au-delà d'un simple ratio. Si ce sujet vous intéresse sous l'angle réglementaire, nous avons consacré un article à la réforme du reste à vivre et au taux d'endettement à 35 %.

Le piège du simulateur générique

La plupart des calculettes de capacité d'emprunt posent une seule question sur vos revenus : votre salaire net mensuel. Pour un salarié, c'est suffisant. Pour un professionnel libéral, c'est la source de toutes les erreurs.

Elle attend un salaire, pas un revenu lissé. Vous devez choisir un chiffre : votre dernier bénéfice divisé par douze ? Votre meilleure année ? Votre revenu fiscal de référence ? Aucun de ces chiffres n'est votre revenu retenu. Selon celui que vous saisissez, le résultat sera trop optimiste ou trop pessimiste, sans que vous sachiez dans quel sens.

Elle ignore vos charges professionnelles. Un simulateur générique ne sait pas distinguer un crédit personnel d'un crédit-bail professionnel. Soit il ne vous le demande pas, soit il l'ajoute à vos charges et le compte une seconde fois.

Elle ignore votre structure. Nom propre, SELARL, SCI, caution : rien de tout cela n'entre dans une calculette standard.

C'est pourquoi un simulateur pensé pour les professionnels libéraux doit accepter un revenu irrégulier, sur plusieurs exercices, et distinguer vos engagements personnels de vos engagements professionnels. C'est le point de départ d'une estimation réaliste, avant une étude personnalisée de votre dossier.